Как правильно не платить за ЖКХ «жуликам и ворам». Советы архангелогородца

Уважаемые земляки! Если Вы не оплачивали долгое время коммунальные платежи, а тут еще Ваша управляющая компания (далее - УК) раздробилась, с целью ухода от образовавшейся задолженности, порадуйтесь за них и скажите им спасибо!
В случае перемены УК вся Ваша задолженность перед новой УК аннулируется так же, как их-перед ТГК-2, Водоканалом и т.д.

Как все происходит:

1. Учредитель ООО «СКС-2» продает свою долю (например бомжу) и тот становится собственником компании с многомиллионными долгами;

2. Образуется новое юридическое лицо (ООО «МажорДом»),и неважно, если работать там продолжают все те же «жулики и воры», они не отвечают по обязательствам прежней УК;

3. Новая УК, «по-тихому», формирует протоколы голосований, и старая УК передает всю документацию на дом в новую УК. Новая УК, пока не приступает к управлению домом, т.к. она выдерживает установленный ЖК РФ срок, а также учитывает диспозицию ч.6 ст. 46 ЖК РФ. В этот период, старая УК «отжимает» с жильцов все, что еще можно (например, как здесь и преспокойно переезжает в Вологду).

4. В принципе, новая УК и какой-нибудь проплаченный жилец дома, могут организовать «липовое» рассмотрение жалобы в суде о незаконности проведенных собраний и передачи дома. Для чего это делается? Чтобы потом все нормальные исковые заявления от нормальных людей «шли мимо», и дела рассматривались по аналогии на основании уже принятого судом решения.

Таким образом, новая УК вступает в свои права.

Однако, если новая УК продолжает выставлять счета с учетом имевшейся у вас ранее задолженности, жильцам необходимо знать следующее.

Прекращение обязательств одной управляющей организации и вступление в полномочия по управлению домом нового субъекта по общему правилу не сопряжено с преемственностью прав и обязанностей. Иначе говоря, расчеты с управляющим осуществляются в прежнем порядке: управляющая организация (ТСЖ) взыскивает с собственников помещений задолженность, возникшую в период действия договора управления (функционирования ТСЖ).

Аналогично управляющая организация (ТСЖ) обязана погасить долги за коммунальные ресурсы и выполненные сторонними подрядчиками работы. В свою очередь новый управляющий начинает работу с чистого листа, то есть на момент начала управления конкретным домом не имеет ни дебиторской, ни кредиторской задолженности, связанной с ним.

Таким образом, никаких финансовых взаимоотношений между прежним и новым управляющим нет. Именно поэтому новый управляющий не вправе требовать от своего предшественника предоставления сведений о состоянии его расчетов с собственниками помещений (в частности, по неотработанным авансам, например по накоплениям на капитальный ремонт).

При прекращении договора управления,  управляющая организация обязана вернуть как неосновательное обогащение суммы неотработанных авансов, в частности, платежи за капитальный ремонт, запланированный на будущее, но так и не проведенный. Причем после прекращения полномочий по управлению домом управляющая организация, собиравшая плату за капитальный ремонт, не должна проводить его, поскольку обязанность по выполнению работ как часть комплексного обязательства по договору управления прекращена в связи с прекращением договора управления. Получателем сумм неотработанных авансов должна быть сторона договора управления, за счет которой управляющая организация неосновательно обогатилась, то есть собственники помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем собственники помещений вправе на общем собрании наделить третье лицо (например, новую управляющую организацию или ТСЖ) полномочиями представлять их интересы при взыскании с прежнего управляющего сумм, накопленных на капитальный ремонт, а также процентов за использование чужих денежных средств (Постановления ФАС МО от 28.09.2010 N КГ-А41/11299/10, ФАС ЦО от 04.05.2010 N Ф10-1774/10). Этим же решением собственники помещений должны определить назначение возвращенных прежним управляющим сумм, например в счет накопления ремонтного фонда новой управляющей организацией (ТСЖ).

Неосновательное обогащение прежнего управляющего может возникнуть также в связи с пользованием (и извлечением дохода от пользования) общим имуществом в многоквартирном доме без согласования с собственниками помещений. Собственники помещений вправе взыскать суммы арендной платы, полученной управляющим незаконно, действуя при этом через представителя своих интересов, например ТСЖ (согласно жилищному законодательству и положениям устава товарищество вправе представлять интересы собственников помещений в их отношениях с третьими лицами) (Постановление ФАС ВСО от 27.05.2010 по делу N А10-4087/2009).

Какие-либо финансовые отношения непосредственно между прежним и новым управляющими могут возникнуть только на основании специального соглашения об уступке требования и (или) переводе долга. Путем уступки требования и перевода долга изменяются лица в обязательстве.Так, по договору цессии право прежней управляющей организации требовать от собственников помещений внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, возникшее из договора управления, передается третьему лицу - новому управляющему (п. 1 ст. 382 ГК РФ).

И спрашивать согласие должников в общем случае не требуется (п. 2 ст. 382 ГК РФ). Единственное - собственников помещений следует уведомить о том, что все непогашенные на момент изменения способа управления долги перед прежним управляющим подлежат уплате новому управляющему. В свою очередь, по соглашению о переводе долга задолженность прежней управляющей организации за потребленные в многоквартирном доме коммунальные ресурсы переходит к преемнику.

Ключевым условием для действительности перевода долга является согласие кредитора - коммунального предприятия (п. 1 ст. 391 ГК РФ). Общим требованием к этим двум соглашениям является необходимость четкого указания на предмет - передаваемое право и переводимый долг: основание возникновения обязательства, период формирования задолженности, ее сумма с разбивкой по контрагентам. В противном случае договор считается незаключенным.

С уверенностью могу сказать, что СКС-2 и МажорДом не обращались в ТГК-2 с просьбой заключения договора цессии (!) А раз нет договора, нет и ВАШЕГО долга (!)

Справочно: на практике не всегда все без исключения собственники помещений в многоквартирном доме отслеживают ситуацию с управлением домом. Поэтому не исключено, что некоторые жильцы будут продолжать по привычке вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги за период, когда дом перешел в управление новой компании, на банковский счет прежнего управляющего, не подозревая, что способ управления был изменен. В этом случае у прежнего управляющего возникает неосновательное обогащение в виде сумм, полученных по ошибке от собственников помещений после прекращения полномочий по управлению домом (ст. 1102 ГК РФ). Поскольку собственник помещений, перечисливший денежные средства по ошибке, не имел намерения одарить прежнего управляющего, не осознавал, что у него отсутствуют обязательства перед ним, положения п. 4 ст. 1109 ГК РФ не применяются к правоотношениям сторон (см. п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении"). Поэтому ошибочно внесенные платежи подлежат возврату собственникам помещений по их требованию. При этом в силу ст. 309 ГК РФ собственник помещения вправе указать неосновательно обогатившейся компании, что перечислить денежные средства следует на счет нового управляющего. Соответственно, последний обязан принять исполнение, предложенное за должника (собственника помещения) третьим лицом (п. 1 ст. 313 ГК РФ). Но в этом случае управляющая организация должна указать в платежном поручении, что она осуществляет перечисление денежных средств за конкретного собственника помещения в многоквартирном доме.

P/S В ближайшее время я собираюсь истребовать в мэрии и министерстве ТЭК и ЖКХ информацию о расходовании средств фонда реформирования ЖКХ, выделенных в 2010 и частично в 2011 годах. Прокатиться по объектам г.Архангельска, где были произведены ремонты, и увязать все это с суммами освоенных УК средств. Посмотрим куда и как "ушли" наши деньги (!)