О заоблачных ценах на жилье в столице Поморья сегодня наиболее красноречиво свидетельствуют растянувшиеся на многие годы очереди на получение муниципального жилья и отсутствие у большинства наших земляков возможности самостоятельно приобрести доступное жилье, пишет еженедельник «МК в Архангельске».

Если это кажется неубедительным, попробуйте арендовать в Архангельске квартирку за адекватную стоимость - не получится. Люди готовы платить по 15 тысяч рублей за скромную однушку ввиду отсутствия возможности решения жилищного вопроса, поэтому цена за съемные лачуги далеко не лучшего состояния тоже растет как на дрожжах. Не менее показательна и цена квадратного метра жилья, которая, если исходить из представлений местных чиновников и законодателей, должна быть доступной: 30–35 тысяч рублей за квадрат, однако по факту квадратный метр жилья, причем эконом-класса, обходится горожанину в два раза дороже — до 60 тысяч деревянных. В начале прошлого года цены на недвижимость резко подскочили по всей территории России. Однако Архангельск в этом отношении умудрился обогнать даже Санкт-Петербург, не говоря уже о соседствующих городах, отмечает издание.

Из чего складывается цена квадратного метра жилья в областном центре? Этот вопрос корреспондент «МК» адресовала представителям регионального минстроя.

Ценовой парадокс

По алогичному, на первый взгляд, мнению специалистов ведомства, тенденция к росту цен сохраняется, поскольку платежеспособный спрос северян остается довольно низким. Проще говоря, налицо классическая схема из учебника экономики: спрос сильно превышает предложение, поэтому рынок вынужден искать равновесие путем увеличения цен.

— С середины 2010 года моя квартира подорожала на 60 процентов, несмотря на то, что она располагается в доме, которому больше сорока лет, — отмечает заместитель министра строительства и ЖКХ Архангельской области Александр Шестаков. — На мой взгляд, рост цен на вторичное жилье связан с тем, что на рынке отсутствует достаточное количество предложений. Изучите объявления в газетах — выбор действительно небольшой. Могу привести еще один пример: буквально на днях я беседовал с онежскими властями. Там стоит новый построенный дом, шесть квартир в котором просто не могут продать — никому они не нужны на протяжении уже довольно долгого времени. Застройщик даже готов продавать их по той минимальной цене, которую устанавливает у нас минрегионразвития, то есть максимум 33 тысячи за квадратный метр. Такая цена для Онеги вполне адекватна. Но люди, которые хотят улучшить свои жилищные условия, не имеют возможности приобрести эти квартиры даже по такой цене.

По оценке специалиста, современный рынок жилья попросту не успевает реагировать на запросы северян, желающих улучшить жилищные условия. Причина этого — в длительном процессе создания конечного продукта. Этот же процесс влечет за собой повышение стоимости квадратного метра новостроек. К тому же, отмечает эксперт отрасли, в регионе наблюдается повышение доступности ипотеки в связи со снижением процентных ставок по кредитам и внедрению новых программ, рассчитанных на различные категории граждан.

— Возможно, со мной не все согласятся, но я считаю, что есть некая зависимость между снижением ипотечной ставки и ростом цены, — считает Шестаков. Банки пытаются сделать ставку более привлекательной, а застройщик в ответ повышает цену. Так получается искусственное завышение цен. Такая же ситуация наблюдалась в Прибалтике, когда ипотечное кредитование только стало входить в оборот: цены там мгновенно подскочили более чем на 50 процентов! Поэтому у нас этот процесс удорожания еще не так ощутим.

Храните деньги в метрах

«Насыщение жилищного рынка может произойти лишь при неизменном росте предложения. Только в этом случае рост цен на жилье в Архангельске начнет медленно сдавать позиции», — уверены в региональном минстрое. — Складывается парадоксальная ситуация. С одной стороны, мы пытаемся снизить стоимость квадратного метра, определяя степень участия государства в этом процессе. А с другой — стараемся ее повысить путем переговоров с минрегионом. Нам приходится это делать, потому что застройщики, у которых мы имеем возможность приобретать бюджетное жилье, не строят по такой цене, которую устанавливает минрегион. Поэтому требуется срочно пересмотреть методику определения стоимости».

По мнению Шестакова, все дело в том, что застройщика такая ситуация вполне устраивает: не утруждаться количеством, но при этом иметь высокий уровень дохода. Возможно, здесь играет свою роль и слабая конкуренция. Ведь не секрет, что жилье — это рентабельный бизнес не для того, кто строит, а для того, кто выкупает на нулевой стадии и продает объект уже под крышей. Ни один банковский вклад не дает такой прибыли, как подобное вложение денег.

Дряхлая старушка по цене молодухи

По словам и.о. профильного министра Валентина Прилепина, на повышение стоимости квадратного метра влияет ряд дополнительных факторов. И помимо платежеспособности населения не нужно забывать о том, что Архангельск в народе уже давно прозвали «столицей ветхого жилья». Вопрос с переселением стоит настолько остро, что даже маневренный жилфонд не справляется с объемом недвижимости, выбывающей из оборота.

— Сегодня в Архангельской области 289 тысяч квадратных метров жилья признано аварийным. Вы только вдумайтесь в эту цифру! При том, что общий ветхий фонд, по нашим данным, составляет почти два с половиной миллиона квадратов. Разумеется, его львиную долю занимают крупные города: на первом месте областной центр, потом Северодвинск и Новодвинск. В остальных муниципалитетах этот процент невелик. А теперь сравните: в прошлом году было сдано в общей сложности 270 тысяч квадратных метров, причем половина из этого — индивидуальное жилье и лишь 16, 6 тысяч — социальное, то есть то, что строится за счет бюджета. Если следовать такими темпами, то исполнить задачу Президента и предоставить всем гражданам доступное жилье, пусть эконом-класса, в указанные сроки мы не сможем. Даже не смотря на положительную динамику — каждый год мы сдаем примерно на шесть-семь процентов жилья больше по отношению к предыдущему периоду, но все равно число нуждающихся остается страшным. К тому же цифры не отражают полную картину: ведь есть люди, которые просто не имеют никакого жилья, и при этом государство не имеет перед ним никаких обязательств. В первую очередь, это молодежь, которая не стоит в льготной очереди. И если брать и их во внимание, то число нуждающихся значительно увеличивается. Средства у нас есть, у нас ума не хватает…

Если однушки-секондхенд у нас еще как-то покупаются и продаются, то рисковать, вкладывая средства в строящиеся дома северяне и вовсе не хотят. Позиция компаний-застройщиков в данном вопросе понятна: зачем возводить новые многоэтажки, если невозможно реализовать сданные под ключ? По мнению Валентина Прилепина, солидная накрутка цены на местное коммерческое жилье — вопрос для рассмотрения анитимонопольной службы. — Это чисто рыночные процессы, которые регулируются только спросом и предложением. Рынок недвижимости в Архангельске уже сложился: две-три компании строят эконом-жилье, одна — элитное, еще несколько занимаются индивидуальным. Однако общее количество жилья, которое они строят — незначительно. Мне кажется, здесь имеет место быть какой-то перекупщик. Даже в Санкт-Петербурге сегодня стоимость жилья ниже, чем в центре Архангельска.

Мнение риэлторов

— Я не согласна с тем, что застройщикам сегодня невыгодно строить, — считает независимый риэлтор Антонина Чураева. — Увеличение цен на новые квартиры за последние два года свидетельствует об обратном. Жилье в бизнес-домах действительно сегодня идет туго, но эконом-класс уходит влет.

По мнению специалиста по недвижимости Евгения Кузнецова, даже при условии возрастающих темпов строительства нового жилья в областном центре спрос еще долго будет превышать предложение:

— Средняя цена на бэушную однокомнатную лачугу сегодня стартует от полутора миллионов рублей. И это деревяшка на каком-нибудь полузаброшенном острове. К слову, даже в приграничном Калининграде цены значительно ниже — порядка 40–45 тысяч за квадрат.

Приручить дикие цены может только Путин?

Так или иначе, выход из данной ситуации и чиновникам и риэлторам видится только во вложении государственных средств. Причем много и сразу — это вытекает из указа Президента.

— Призыв со стороны ряда регионов, в том числе и нашего, был услышан Москвой, — утверждает Прилепин. — Поэтому срок действия Фонда содействия реформированию ЖКХ продлили на три года. На сегодняшний день подтверждено выделение средств Архангельской области на строительство жилья в сумме 1 миллиарда 900 миллионов рублей. Но условия Фонда очень жесткие: уже в этом году должно быть построено 60 тыс. кв.м. Реальностью это станет только в том случае, если нам удастся убедить застройщиков поучаствовать в этом процессе. Переговоры ведутся. В ближайшие три года у нас стоит задача полностью снести весь объем аварийного жилья в регионе. Разумеется, без софинансирования бюджету будет не обойтись. По приблизительным подсчетам потребуется сумма порядка 10 миллиардов. Это единственное, что может сыграть в сторону снижения цен на архангельскую недвижимость.
С больной головы на здоровую…

И все бы ничего, но возникает закономерный вопрос: а не подведут ли нас, как это уже сложилось в областном центре, сакраментальные недобросовестные подрядчики?

— У нас несколько мнений по ситуации на Доковской и Конзихинской. В срывах срока виноват не только подрядчик, но и в солидной мере заказчик, в данном случае мэрия Архангельска. Поскольку им необходимо было создать определенные условия. Так, в домах на Конзихинской сложилась очень тяжелая ситуация с сетями, вероятно, потому что изначально заложенных средств было недостаточно. Работу этого подрядчика мы проанализировали, он всегда выполнял свои обязательство в срок. Зато есть ошибки в проектировании и низкая исполнительная ответственность со стороны заказчика. Так что все участники этого процесса хороши. Хотя, наверное, это все происходит из-за неритмичности процесса. По Доковской с нашей стороны все условия были созданы, финансовые средства переданы. Но сегодня муниципалитет ссылается на ряд причин, которые мешают строительству, в том числе нехватку денег. Но добавить средства на стадии уже заключенных муниципальных контрактов нереально. Я считаю, есть определенный круг должностных лиц, которые должны понести ответственность за то, что были неправильно рассчитаны возможности на строительство инженерных сетей. В этом есть конкретная вина конкретных лиц.

Цифра в тему

За последние два года цены на жилье в Архангельске выросли в среднем на 50%. В других же городах России рост цен за такой же промежуток времени не превысил 25%. Средняя стоимость метра в Архангельске сегодня составляет почти 62 тыс. рублей. А за квадрат в центре города придется выложит все 70.

Комментарий:

Ирина Беляева, гендиректор агентства недвижимости «Добрый Дом»:

— Рост стоимости квадратного метра жилья неуклонно наблюдался на протяжении всего 2012 года и сейчас достиг отметки на вторичном рынке примерно 62 тысячи рублей за квадрат, а в новострое примерно 70 тысяч. За год стоимость одного квадрата возросла примерно на десять-одиннадцать тысяч рублей (то есть по тысяче в месяц). При том, что официальная стоимость одного квадрата жилой площади, которую используют для расчета размера социальных выплат, составляет по Архангельской области 34 600 рублей (согласно приказу № 554 «О стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения." от 28. 12. 2012).

В центре Архангельска свободной земли осталось крайне мало и стоит она неоправданно дорого. В Питере примерно за те же деньги можно купить равную площадь. Но это ведь Санкт-Петербург! По Соломбале вопрос открыт, так как нет генплана застройки. Сторона шестого-восьмого микрорайонов и Галушина активно осваивается, но учитывая транспортный беспредел и вечные пробки, горожан мало вдохновляет по два часа в день терять на стояние в пробках. Остается Сульфат, Варавино-Фактория, Левый берег… Но новостроек там нет.

Есть мнение, что если бы главным ценообразовательным фактором были затраты на строительство, то стоимость квадратного метра не превышала бы 20 тысяч рублей. Сейчас все застройщики стараются сэкономить на материалах и рабочих. Например, всем известен тот факт, что к грязной, физически тяжелой работе у нас зачастую привлекают нелегальных мигрантов, труд которых оплачивается «смешными» деньгами.

Еще один фактор: чтобы успешно согласовать и утвердить проект, получить земельный участок, а также разрешение на строительство и подключение коммуникаций, нужно преодолеть не один десяток бюрократических препон. Если соблюдать законный порядок, то необходимые для строительства документы можно собирать вечно — для чиновников не выдать разрешение проще простого. Для этого можно найти самые разные причины. Поэтому застройщики вынуждены работать по «упрощенной» схеме. Конечно, такие платежи нигде не учитываются. Но ускорение и эффективность их гораздо выше. Такие проволочки могут самым непредсказуемым образом отразиться на стоимости квадратных метров: она может как подешеветь, так и подорожать. Ведь на практике существует множество прецедентов, когда застройщик обязывал покупателей оплачивать доработку объекта до стандартов.

Василий Лыткин, глава регионального представительства Северо-Западной палаты недвижимости:

— В прошлом году в Архангельске наблюдалось явное и значительное сокращение спроса на вторичном рынке. Предпосылок для изменения ситуации я пока не вижу — в нашем городе слабо работают программы улучшения жилищных условий, уменьшаются объемы выдаваемых ипотечных кредитов из-за роста ставок по ним (в настоящее время с помощью заемных средств в Архангельске совершается до 60% сделок). Доходы потенциальных покупателей не растут, потому предпосылки для роста цен отсутствуют. Средняя цена квадратного метра готового жилья в Архангельске в настоящее время составляет порядка 60 тысяч рублей.

Фото: novostroy29.ru